Как оформить в собственность земельный участок под ИЖС?

Собственник земельного участка может передавать надел по наследству, в аренду, продавать его, но возможно это лишь в том случае, если участок оформлен в собственность по закону. Как оформить землю в собственность, в какие органы обращаться, какие бумаги подготовить? На эти и другие вопросы отвечает Айрат Юлчурин, начальник отдела регистрации земельных участков и долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Республике Башкортостан.

В чем особенность земель под индивидуальное жилищное строительство от всех прочих и почему именно эти земли, как правило, самые дорогие?

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предназначены исключительно для индивидуального жилищного строительства гражданами и относятся к категории земель населенных пунктов. Категория земельного участка указывается во всех кадастровых документах, в выписке из ЕГРН. Каждый земельный участок, который находится на территории России, относится к одной из семи категорий, определенных законодательством. Статус земельного участка определяется не только целевым использованием земель, но и видом разрешенного использования. Их несколько сотен. В зависимости от него граждане могут заниматься на своем наделе определенным видом деятельности.

Как оформить земельный участок под ИЖС?

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30 октября 2001) для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства осуществляется на основании:

- акта о предоставлении гражданину земельного участка,

- акта (свидетельства) о праве гражданина на земельный участок,

выданного уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

- могут быть и иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право гражданина на земельный участок. Например – решение суда.

Отмечу еще, что часто на слуху граждан такой документ, как выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок. Этот документ актуален, если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства и выдается органом местного самоуправления.

В случае, если гражданин унаследовал здание (строение) или сооружение, расположенное на земельном участке под ИЖС, то в качестве основания осуществления государственной регистрации права на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1) свидетельство о праве на наследство на это здание (строение) или сооружение;

2) один из документов, о которых говорили выше, и которые устанавливают или удостоверяют право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Предоставлять эти документы не требуется, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Как зарегистрировать право на земельный участок под ИЖС, предоставленный после введения в действие Земельного кодекса РФ?

В таком случае ЗУ регистрируется на общих основаниях, а именно: при предоставлении акта соответствующего государственного или муниципального органа о предоставлении ЗУ или гражданско-правового договора о его приобретении. Продажа ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Также определены некоторые случаи продажи ЗУ без торгов: на основании решения ОГВ или органа МСУ о предоставлении в собственность ЗУ бесплатно или на основании договора купли-продажи за плату.

А какие документы необходимо будет представить в Росреестр, когда, например, акт о предоставлении участка получен?

Органы госвласти или местного самоуправления могут направлять документы в Росреестр самостоятельно. Это возможно в случае, когда право, ограничение или обременение на объект недвижимости, или сделка, возникает на основании акта соответствующего органа. В этом случае данный орган обязан в 5-дневный срок направить в Росреестр заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости. Для граждан эта услуга будет бесплатна — органы власти и муниципалитеты освобождены от уплаты госпошлины.

Как проверить, является ли продавец правообладателем земельного участка?

Для этого необходимо заказать выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок через офисы МФЦ либо через портал Росреестра. В этой выписке будет указан вид права, сведения о правообладателе, характеристики земельного участка. Если право является ранее возникшим и не зарегистрировано в органе регистрации прав, то в выписке из ЕГРН не будет сведений о правообладателе. Покупатель в данном случае может запросить у продавца правоустанавливающие документы на земельный участок. Но в данной ситуации мы рекомендуем подождать со сделкой, пока ранее возникшее право продавца на земельный участок не будет зарегистрировано Росреестром. Потому что в старых документах иногда выявляются ошибки, расхождения в сведениях, что потребует время на их исправление, и сделка может затянуться. Очень важно убедиться также в категории и назначении земельного участка, потому что строить объект ИЖС разрешается не на всех видах земельных участков.

Если на земельном участке под ИЖС начато строительство, на что необходимо обратить внимание?

Если на участке есть незавершенный строительством объект, право на него также должно быть зарегистрировано в ЕГРН, и в договоре купли-продажи должны быть указаны объекта – и земельный участок, и «незавершенный строительством объект».

Что ещё должен знать покупатель земельного участка?

Необходимо проверить участок на наличие обременений, ограничений прав. Например, земля может быть заложена в банке, арестована или же иметь другие обременения. Все эти сведения можно увидеть в выписке из ЕГРН, о которой говорили выше. Если предлагаемый земельный участок был приобретен в браке, необходимо запросить у продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. В случае, если согласие не будет представлено на регистрацию, Росреестром в ЕГРН будет внесена запись о совершении сделки без необходимого на то согласия. Данная сделка впоследствии может быть оспорена супругом, у которого не получено согласие на сделку.

Зачастую продаются земельные участки, которые находятся в аренде у физических лиц. Стоит ли приобретать такой участок?

Арендатор может переуступить право аренды другому лицу. Договор о переуступке прав и обязанностей заключается письменно и подлежит регистрации в ЕГРН, если первоначальный договор прошёл госрегистрацию в Росреестре. Собственнику земельного участка арендатором должно быть направлено уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в случае, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет. Если же договор аренды заключен на срок менее пяти лет, то необходимо согласие арендодателя на заключение договора о переуступке прав и обязанностей в пользу третьего лица. Необходимо иметь в виду, что соглашаясь на подобную сделку, вы приобретаете только право аренды. В собственность данный земельный участок вы сможете получить, как правило, только выкупив его у арендодателя.

Государственный регистратор А.В. Афанасьева

Источник: https://gtrk.tv/proekty/pravo-sobstvennosti/pravo-sobstvennosti-180520-kak-oformit-sobstvennost-zemelnyy-uchastok